一夜返贫！加拿大华人找银行做房贷，结果被坑惨，欠款多出$19万！
2025-07-21
渥太华微生活
来源：51.CA
安省一位华人原本想通过房贷再融资摆脱高利债务，没想到银行却悄悄挪用资金替他偿还了一笔根本不急着还的政府贷款，结果不仅债没还成，房贷还暴涨近20万加元！
据《环球邮报》记者Erica Alini报道，Raymond Chen是汉密尔顿的卡车司机，他和妻子于去年12月与加拿大帝国商业银行（CIBC）签署了房贷再融资协议，计划使用近40%的资金偿还一场法律官司后的高利息债务。
然而，CIBC却擅自将其中约57,000加元的资金用来偿还陈先生夫妇多年前申请的一笔免息政府贷款，这笔贷款来自加拿大住房按揭公司（CMHC）管理的联邦首次购房者激励计划（First-Time Home Buyer Incentive）。
据《环球邮报》获得的再融资协议副本显示，文件中并未提及要偿还这笔政府贷款，而且CMHC方面也没有要求必须偿还。然而在CIBC提出要求后，CMHC仍处理了该笔还款，且没有文件证明陈先生夫妇曾同意这么做。
如今，陈先生表示，他的家庭仍背负着数万加元的信用卡和信用额度债务，而再融资后，房贷本金反而增加了超过19万加元。
消费者权益组织“公众利益倡导中心”的执行总监兼总法律顾问Geoff White表示，这是“一次涉及CMHC和CIBC双方的严重失误”。
他指出，该事件也揭示了一个潜在风险——当银行将房地产交易交由产权保险公司（而非律师）处理时，消费者可能面临权益得不到充分保障的情况。陈先生夫妇在再融资过程中并未聘请律师。他指出：“银行没有明确取得客户的知情同意。”
CIBC以隐私为由，拒绝对个案发表评论。
不过，该银行在今年4月致陈先生的信中表示，由于贷款与房屋估值的比率（LTV）限制，必须偿还这笔CMHC贷款。根据联邦规定，受监管金融机构在再融资时，不得贷款超过房屋估值的80%。
CIBC发言人Stephanie Marcus在邮件中表示：“我们的流程是确保客户了解情况、充分知情并签署授权。”她还补充称，只要LTV比率符合标准，CIBC通常不会强制要求偿还这类贷款。
但陈先生表示，在办理再融资时，银行从未告知他需要偿还CMHC的贷款。
这笔政府贷款约为40,000加元，是陈先生夫妇于2019年杜鲁多政府启动该计划当年申请的。该计划允许符合条件的首次购房者申请最高为房价10%的免息贷款，用于降低贷款额度和月供。作为交换，政府获得房产的部分股权，该部分股权在出售房屋或25年后需偿还。贷款作为房屋的第二抵押贷款登记在案。
该计划因涉及产权分成而受到购房者诟病，最终在2024年3月停止接受新申请。
据《环球邮报》查看的电邮往来，陈先生在2023年11月首次联系CIBC商讨再融资时，曾主动披露了这笔政府贷款。
他签署的再融资协议中列出了多项高利息债务，计划用新贷款偿还。然而，该协议并未提及CMHC的贷款。然而，在协议签署后，银行却使用约57,000加元（比贷款额多出近17,000加元）偿还CMHC的贷款。
还款总额包括贷款本金、政府股权价值上涨部分，即自2019年起房价上涨产生的约16,000加元差额，以及一些处理费用。
陈先生表示，他直到去年12月底收到CMHC电邮，才知道贷款已被偿还。“如果我提前知道必须偿还这笔钱，我可能根本不会进行再融资。”
CMHC发言人Monique LaPlante回应称，CMHC无法评论个案，但“鼓励借款人与金融机构进一步沟通”。她表示，偿还首次购房者贷款不需要正式签署申请文件，“可以由借款人或代表其的第三方如律师或一级抵押贷款机构提交申请。”
她还补充称：“当一级抵押贷款机构与我们联系时，我们依赖他们验证并传达借款人的指示。”
White表示，CIBC和CMHC双方都存在问题。他说：“CIBC显然有义务获得客户的知情同意，而CMHC也没有尽到核实客户真实意愿的责任。”
没有律师把关，可能让人一夜返贫
他补充称，正常情况下再融资过程中应有律师参与，以确保借款人利益得到保护。但陈先生的交易是由产权保险公司负责结算的，包括偿还CMHC贷款在内。
（产权保险的作用是防止房产产权或所有权上的法律问题，如未清债务、调查或公示记录错误、欺诈等。部分产权保险公司也处理房地产交易的行政流程。）
Siskinds LLP律师行的房地产部负责人Matt Wilson表示，加拿大安省并不强制要求律师签署登记或注销抵押贷款文件，通过产权保险公司来处理再融资交易的做法更为便宜，银行内部通常称之为“内部再融资结算”（in-house refinance closings）。
但他强调：“如果由产权保险公司操作文件，借款人往往找不到人来咨询，也没人真正站在借款人立场上为他们把关。”
他说，如果是由律师处理与银行相关的再融资，律师通常同时代表银行与借款人，因此必须兼顾双方利益。
陈先生表示，他已向CIBC提出投诉，若对银行回应不满意，他将向加拿大银行和投资事务申诉专员办公室（Ombudsman for Banking Services and Investments）申诉，该机构是加拿大独立的银行纠纷处理机构。
