加拿大地产经纪急了！很多人想"抄底"楼市，却被一纸禁令挡在门外！
2025-10-09
渥太华微生活
来源：加拿大全攻略
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温哥华地产经纪人Marty Pospischil这几个月接到了不少电话。打来的是一些想要逃离混乱局势的美国人，咨询如何在温哥华买房、以便在办理移民期间有个落脚之地。
但他不得不告诉他们：“很抱歉，你们在这里买不了房，因为加拿大禁止外国人在主要城市买房。”
他为这些人感到难过。
“每隔几周，我就会接到这样的电话。人们渴望安全和保障，我不得不把所有事情都解释一遍，”他无奈地说。
图源：Paige Taylor White/The Globe and Mail
Pospischil是BC省众多与房地产相关人士中的一员，他们非常希望联邦政府取消这一购房禁令——该禁令始于2023年，计划持续到2027年。他们认为，这是让当前低迷市场恢复活力的一种办法。
这场低迷已经导致BC省下本拿比地区和整个加拿大数十个待售和租赁项目被推迟，许多预售买家纷纷放弃原本的投资计划，因为他们担心项目完工后的房价会下跌，最终亏损。租赁开发商也发现，可获得的租金回报下降，使得他们的项目在财务上不可行。
几个月前，一批温哥华开发商发表了一封公开信，要求联邦政府重新考虑外国买家禁令，并重新审视省级针对外国买家的各类税收政策，引发了媒体的广泛关注。
然而，几乎所有层级的政界人士对此都坚决表示“不可能”。因为限制或禁止外国买家的政策在公众中异常受欢迎，尽管很多经济学家和智库指出，外国买家在房地产市场中的占比其实非常小。
开发商的公开信也引发了公众舆论中的一些嘲讽。有评论指出，这些开发商过去曾表示外国投资者对房价影响不大，如今却又说缺了他们就无法为未来的住房项目融资。
不过，业内人士一致认为，改变外国买家政策并不是解决当前问题的“灵丹妙药”。
“外国买家禁令只是一个非常复杂问题的一小部分，”大型开发商Wesbild 的首席执行官Kevin Layden表示。“我们不想再次‘打开闸门’。那解决不了问题。”
业内普遍认为，这项政策调整或许能在一定程度上推动市场恢复平衡，也可能激励本地买家回归市场——如果他们认为未来潜在买家数量会上升的话。
但与此同时，他们也强调，想要真正改善市场，还需要解决更多问题，比如审批拖延、市政费用、建筑成本、劳动力成本、融资困难、税负过重，以及新建筑规范的要求等。
问题是，外国投资者是否还愿意重返加拿大市场？
毕竟，如今很多项目陷入困境的主要原因是本地投资者信心不足——而他们一直是加拿大房地产市场的中坚力量。他们担心预售公寓价格会在完工时下跌，从而导致投资亏损。
大多数投资者原本计划将房产出租，但如今不仅国际学生数量受限，租金下跌，维修、税收和保险成本也在上涨，而省级租金涨幅限制仍然存在，这让投资变得不再划算。
目前，无论是本地还是海外投资者，在大开发商的新公寓销售中所占比例已经从以前的40%下降到了10%-15%。外国投资总体占比一直相对较低，即使在近年来，全国范围估计也只有2%-6%。
谁是外国买家？
加拿大房地产协会2023年的一项调查显示，在所有被归类为“外国投资”的交易中，有近三分之二其实是居住在加拿大、但尚未成为合法移民的人所为；剩下的35%才是真正的非居民外国人购买度假物业等。
当然，这些全国平均数据掩盖了某些特定社区在特定时期的高峰。
比如在温哥华郊区列治文，自1990年代以来一直是香港移民和随后的中国大陆移民的热门落脚地。2018年至2020年间，非居民买家占新买家比例接近8%。温哥华和西温哥华的情况也类似。
不过，现在的问题是：加拿大房地产对外国买家是否还有当初的吸引力？业内人士表示，仍然存在一些不太关心快速转售利润的潜在买家。
“肯定还有人有兴趣，”专注于外国买家购房业务的温哥华律师Jack Yong表示，“他们通常是在获得永久居民身份之前进行咨询，或者是因为孩子在这里上学。”
还有一个对开发商来说虽小但重要的问题是：是否还存在那些愿意花2000万买一套市中心顶层公寓、仅作为度假用途的超级富豪？过去，这类买家常被视为大型项目的“美味奶油层”，足以弥补其他单位的微利。
Yong律师表示，虽然目前外国投资者有一些豁免情况，但很复杂、也很少见。比如，外国人仍可以购买多单元出租楼，但20%的外国买家税让这一投资变得极其昂贵。即便是持工签、计划申请移民的外国人，目前也被禁止购房。
不只是中国买家：潜在的新买家群体
Yong表示，来自中国的部分购房需求也因不断加紧的资金外流管控而减少。
不过，Yong和其他人都指出，除了中国买家之外，还有来自多个国家的投资者对加拿大感兴趣。美国人（现在已成为最大一批非居民买家）、韩国人、台湾人、伊朗人，尤其是南亚人——近几年一直是BC省最大的新移民群体——都对投资地产表示出浓厚兴趣。
温哥华以南的菲沙河谷一带，历来是开发商向南亚投资者或准移民销售房产的“金矿”。地产经纪Manraj Dosanjh表示，这些买家仍然非常积极。
“他们会在拿到永久居民身份的几周内就买房，”他说。
在这一地区，一些地产经纪正在与开发商协商，为外国买家提供一种“预售预约”方案：可以先交定金，如果在房屋建成时仍未获批永久居留权，开发商将不追究合同责任。
Dosanjh说，很多潜在买家感到沮丧，因为他们认为现在正是买房的最佳时机——开发商为了清库存，正在拼命降价。
“现在明显是买方市场，但他们却被挡在门外。”
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