完成购买房屋交易的其他额外费用
2020-03-05 渥太华微生活
购买一套称心如意的房屋并不是一件轻松的事情。
从开始积蓄首付资金，到寻找贷款，再到看房，再到找律师，等等；这一系列事情，都需要房屋购买者亲力亲为。
等到购房者最后签订了购买合同，而且房屋贷款也得到银行的批准，并把所有关于购买房屋的文件都转到了律师手里时，购房者就等着从律师手里拿钥匙，并欢天喜地地搬进自己的新屋。
可是，在有些情况下，由于房屋购买者没有准备足够的额外资金，以支付有关完成房屋交易的额外费用，使房屋交易的完成在最后一个步骤卡壳。 这常常会使房屋购买者处于一种非常尴尬的境地。
一般人都知道，购买房屋需要交律师服务费用，给政府缴纳土地转让税，还要请验房师验房并付费；等等。
除此之外，可能还有其他费用需要房屋购买者支付。
一般地，完成房屋购买交易的额外费用大约是所购买房屋价格的1.5%。这些费用主要包括以下几个方面。
1、土地转让税(Land Transfer Tax)
安省对购买房屋所征收的土地转让税按累进税率执行。税率分五个档，最低的税率为0.5%，最高的税率为2.5%。具体信息可以访问安省政府网站。
如果在多伦多买房，房屋购买者还要给多伦多市政府交土地转让税 Municipal Land Transfer Tax (MLTT)。从2017年3月1日开始，多伦多市政府对土地转让税实行新的税率政策。所实行的税收政策也是累进税制，所分税率档次与安省一样，为五个档次。最低税率为0.5%，最高税率为2.5%。具体信息请访问多伦多市政府网站。
从此也可以看出，如果在多伦多买房，房屋购买者所付的土地转让税要比在安省其他城市购买房屋多支付一些费用。
对于在安省第一次房屋购买者来说，安省政府会给第一次房屋购买者返还土地转让税。从2017年1月1日开始，返还的土地转让税最高金额可以达到4000加元。具体信息可以访问安省政府网站。
2、验房费用
在购买房屋时，为了保证所购买的房屋在建筑主体结构、房屋供水和排水系统、电力系统等涉及房屋建筑方面满足一定的标准，一般地，购房者都要请验房师对房屋进行专业方面的评估；经过专业人员的评估，确保所购买的房屋能够满足购房者的期望。
一般地，购房者在签订购买合同时，都会在合同中加上一条关于审验房屋建筑结构的条款。如果验房师在专业评估方面发现问题，那么，购房者可以取消所签订的购房合同。
聘用验房师的服务费用，一般由购房者支付。该项费用大约在500加元左右。该项费用花费的多少，也会因市场差异而变化；但是，购房者应该为该项支出留出预算来。
3、房屋价值评估费用(Appraisal Fee)
银行或其他金融机构在给贷款申请人审批和发放贷款额度时，其中一个基本条件就是以贷款申请人所购买的房屋价格为基础的；所以，一般地，银行或其他金融机构就会要求对房屋的价值进行评估。
在加拿大，能够执行评估房屋价值的是一些经过严格职业训练并获得专业职业资格证书的专业人士；一般地，银行会聘请这些专业人士对房屋的价值进行评估；但是，评估费用一般由购房者自己承担。
一般地，这项评估费用在500加元左右。
4、律师费用(Legal Fee)
在加拿大购买房屋，关于房屋买卖交易所涉及的业主过户手续和贷款登记等各种法律文件都需要购房者自己所聘请的律师来完成。
所以，聘请一位专业律师是购买房者在完成房屋买卖所不可缺少的部分。
目前，聘请专业律师的费用至少在1000加元。
5、房屋产权搜索费用 (Search or Survey) 和房屋产权标的保险费用 (Title Insurance)
这两项费用实际上涉及到所购买房屋的具体产权问题。关于房屋产权的搜索一般由房屋购买者的律师进行。其中会涉及到一些费用。
房屋产权标的保险是为了避免因产权标的受到损害而设计的保险项目；
该项费用可能在300加元左右。
6、房屋财产保险费用(Property Insurance)
银行或其他金融机构给贷款申请人发放贷款，其中一个基本要求是关于房屋的价值；房产是银行或其他金融机构发放贷款的抵押物；所以，银行或其他金融机构一般要求购房者在完成房屋买卖交易时需要提供购买房屋财产保险的证明。
关于房屋财产保险费用的问题，要具体联系有关从事财产保险的专业人士。
一般地，每栋房产的年保险费大约在600加元左右。
如果购房者所购买的房屋为公共管理公寓(Condo)，该项保险费用一般都包括在公寓管理费用(Condo Fee)中了。
7、房屋贷款利息调节费用 (Interest Adjustment Fee)
一般地，银行或其他金融公司给房屋购买者发放贷款资金的时间是房屋买卖交易的完成日(closing day)。
但是，根据贷款协议，借款者无论是按月付款，还是按双周付款，第一次偿还贷款的金额中的利息部分所囊括的时间，往往要少于从交易完成日到开始付款日的时间。
也就是说，有一部分时间，银行已经把资金借给房屋购买者，但这段时间所产生的利息并没有包括在借款者开始偿还贷款的支付计划中。
这部分利息，就被称做贷款利息调节费用。
8、购买房屋违约保险所涉及的安省交易税
如果购买房屋的首付资金低于20%，按照加拿大联邦政府的规定，房屋购买者必须购买房屋贷款违约保险。
该项保险费用的标准具体由加拿大房屋和贷款公司(CMHC)规定；例如，如果购房者的首付比例只有5%，那么，购房者所必须缴纳的贷款保险费用目前为4%；其他具体费用标准可以在该公司的网站上获得。
该项保险费用是一次性支付；一般地，银行或其他金融机构会把该保险费用叠加到总的贷款金额上。
目前，在安省，购买这种保险的交易要涉及到省交易税(PST)；所以，房屋购买者在支付贷款保险费用的同时，还必须支付与购买保险所涉及的交易税。
9、其他杂费的调节费用(Closing Adjustment)
对于房屋购买者来说，为了顺利完成房屋交易，在筹够充足的首付资金以外，还要准备为完成房屋交易所支付的其他费用。
这些费用主要包括原来的业主已经缴纳的一些费用。只是在时间上进行一些调整而已。这就需要该房产的新户主补交各种费用。
例如，房屋买卖交易发生在某年的9月份；原来的户主已经向市政府缴纳了该房产的全年房产税。在房屋过户时，购买者的律师就会要求购房者向原来的业主支付该年最后几个月的地产税。这就是一种关于房产所涉及一些费用的调整和补交。
购买房屋，对许多人来说，都是一生中最大的投资和资产交易；与购房相关的财务问题，应该早规划、早安排；而且，最重要的环节应当是咨询房贷专业人士(Mortgage Broker/Agent)，了解自己购买房屋所需要的首付资金比例、最大贷款额度，以及每月关于房贷的偿付金额；并依此确定自己负担贷款的偿还能力。购房时，选房产的位置和房型很重要；而实现这种购房目标的财务规划更重要。
要让房贷成为提升你生活质量的阶梯，而不是压在你肩上的债务负担；要让房贷成为你增加投资收益的杠杆，而不是吸食你投资收益的蛀虫；请咨询你所信赖的房贷专业人士(Mortgage Broker/Agent)，做好购房前的财务规划和预算。
（注意：本文仅为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。有关房屋贷款，以及房屋交易所涉及的税收等问题，请联系你所信赖的有关专业人士。）
渥太华贷款经纪成小洲
经济学博士、硕士，经济管理硕士，安省持牌房屋贷款经纪
#M17000687, TMG the Mortgage Group, #10315
资深经济金融分析专家，长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析；
为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。
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