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在房地产投资过程中，如何选择满意的投资标的（房产），每位投资者心中都有自己的法则，例如，房产的位置、房产类型、建筑年代，等等。

从投资经济效益方面来看，Cap Rate 是投资者在筛选投资房产时，一般都要考虑的一个因素。

什么是Cap Rate呢？

Cap Rate 是Capitalization rate的简称。关于该指标的计算公式如下：

Cap Rate = (经营房产的年度净收入 / 房产的价格) x 100%， 

或者,  Cap rate = (Net Operation Income / price ) x 100%

经营房产的年度净收入 = 年度毛收入 – 年度总成本,  

或者，Net Operation Income (NOI) = Gross income – Total Expense

例如，有一套房产的价格是$1,000,000,   经营房产的年度净收入为$50,000,  那么，

Cap Rate = 50,000 /1,000,000 = 5%

如果投资者设定了自己的预期收益，即Cap Rate,  那么，在得知经营该房产的年度净收入的条件下，也可以估算该房产的价格。把上面计算Cap Rate 的公式调整一下，就可以获得关于计算房产价格的公式：

Price = Net Operation Income / Cap Rate，或者，房产价格 = 经营房产净收入/Cap Rate

还采用上面的例子。已经知道该房产的年度净收入是$50,000,  投资者所期待的收益（Cap rate）为5%， 那么，可以根据这个条件估算该房产的价值（价格）如下：

Price = NOI / Cap Rate = 50,000 /5% = $1,000,000.

如果该房产标价为$1,200,000，根据这个计算标准（即投资者的期待投资收益），投资者就可以认为该房产所标定的价格超出了其所应有的价格。另外，也可以依据价格为$1,200,000来计算新的Cap Rate,

这样，Cap Rate = $50,000 / $1,200,000 = 0.41 = 4.1%

这个收益率就低于原来的Cap Rate为 5%的预期收益。

Cap Rate的涵义

Cap Rate的内涵是什么呢？Cap Rate是假定投资者在用全部现金购买房产时的年度收益率。例如，若投资者用$1,000,000的现金购买房产，经营该房产的年度净收益为$50,000，那么，该投资者的年度净收益率就是 5%。也就是说，需要用20年的时间，投资者可以完全收回这$1,000,000的现金投资额。

从此，我们也可以看出，Cap Rate越高，投资收益率也越高，投资者收回全部投资所需要的时间也就越短。从投资的角度看，投资者也就希望投资收益率也越高，即Cap Rate也越高。

有经验的投资者都知道，投资收益率越高，风险也越高；在此也是同理，Cap Rate 越高，投资风险也就越高。

Cap Rate 与 P/E Ratio

熟悉股票投资的投资者都知道在筛选股票时，要参考P/E Ratio （市盈率）的值。P/E Ratio 是股票的价格与每股的盈利额 的比率。单从公式来看，房产投资中的Cap Rate 与股票投资中的市盈率正好是互为倒数。5%的 Cap Rate相当于20倍的市盈率(P/E ratio)。若对P/E Ratio 有很好的理解，对Cap Rate 也就更容易理解了。

一般地，从投资者的角度来看，在相同地理位置的同类房产，Cap Rate 高的房产应该受到投资者更加的青睐；同时，这也意味着该房产包含高投资风险。在遇到高Cap Rate时，谨慎的投资者应该理解为什么该房产拥有高的Cap Rate.

在加拿大的商业地产投资中，Cap Rate 的范围一般在从4% - 10% 不等；加拿大的有关地产投资研究机构每季度会发表这样的研究报告。对于普通的出租房投资者而言，在购买投资出租房产时，最好计算一下该房产的Cap Rate； 把此作为自己做投资决策的一个参考指标。

筛选房产投资标的时，有很多投资经济参数需要仔细考虑；今天仅介绍Cap Rate 这一项。笔者为安省持牌房贷经纪，为购买出租房产的投资者提供寻求贷款服务。加微信chengeco，获得关于贷款的更多信息。

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

成小洲，安省持牌房屋贷款经纪

Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315

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