加国商业圈

谁能想到，一个租客满盈、每天人头攒动的成熟商场，竟然会一夜之间走向破产接管？

近日，大多伦多（GTA）密西沙加老牌折扣商场Dixie Outlet Mall陷入破产危机，令人感到震惊。

图源：google

反常的“破产”：91%出租率也没扛住

根据法院文件，该商场的出租率高达91%，拥有大约120家租户，包括Aldo、Dollarama、Bluenotes、Guess、Nike、Winners等知名大牌，属于一个规模较大、能够产生稳定收入的资产，并不是那种“烂尾项目”。

更让人意外的是，这家拥有近70年历史的商场由总部位于多伦多的Slate Asset Management资产管理公司持有——一家管理资产超过128亿美元、业务遍及北美和欧洲的地产投资巨头。

那么，究竟发生了什么？

利息滚雪球，每月净亏65万

接管程序于2月20日启动，由加拿大国民银行（National Bank）作为行政代理，代表Meridian Credit Union、Laurentian银行和BMO银行组成的贷款银团提出申请。

国民银行代表指出，该物业（商场）价值在2019至2022年期间有所增长，但之后持续下跌。

该代表表示：“房地产价值明显下降令人深感担忧……因为贷款的主要抵押担保正是该商场的价值。”

国家银行表示，借款人无法足额偿还到期利息，导致未偿债务规模滚雪球般扩大。

Dixie Outlet Mall 2025年的账单触目惊心：

• 平均每月利息成本：97.5万加元

• 借款人每月实际支付：32万加元

• 每月新增债务：65.5万加元

截至2026年2月初，总债务已达约1.57亿加元。

银行算了一笔账：2025年的总利息成本约为1,170万加元，如果让Slate全额付利息，这个商场一年要亏损约780万加元，根本无法维持运营。

通俗来说，该商场已经处于“资不抵债”的状态。

这笔贷款到期后，Slate未能偿还并发生违约。

法院于2026年3月2日批准接管申请，该商场将进入强制出售程序（court-ordered sale）。在此期间，商场将继续营业。

原本想“改建公寓”，结果市场先变天

Slate于2018年买下该商场时，曾计划将部分商场区域改建3栋公寓楼，提供超过1200个住宅单位。因此，商场当时把不少租约做得较短，其中约26.4%的可出租面积为月租形式。

然而，人算不如天算。

公寓开发项目始终未能开工，同时房地产市场环境不断恶化，物业价值持续下滑。

Slate也承认，当时估值基于住宅开发潜力，但随后GTA的住宅市场大幅走软，原本被寄予厚望的“地皮价值”暴跌。

不是个例：一场正在蔓延的“破产潮”

类似的案例正在全国范围内变多：

• 卡尔加里：同样由Slate持有的40层写字楼Stephen Avenue Place于2023年进入接管程序。当时评估价值仅为9,828万加元，但贷款余额超过1.35亿加元。

• 埃德蒙顿：City Centre商场已于去年夏天被接管。

• 温哥华：The Fifteen和Chroma住宅项目虽然已在2024年和2025年完工，但随后也进入资不抵债/破产程序。

• 列治文：即使是100%出租、年净营运收入超过1,100万的Brighouse West Business Park，近期也遭到了QuadReal的止赎程序。

与此同时，过去一年里，加拿大零售行业也经历了“大洗牌”，破产、接管、重组案例明显增多，而且许多是大家熟悉的品牌：

Eddie Bauer（户外服饰老牌）：这家在加拿大商场常见的老牌服装品牌，已于2026年2月申请破产保护，并启动门店清算。预计北美近200家门店将陆续关闭，包括加拿大门店。

Toys “R” Us Canada（加拿大玩具反斗城）：这家很多华人家庭熟悉的玩具店，已在2026年2月申请债权人保护，并正在推进重组及出售流程。

奢侈百货Saks（母公司体系）：老牌奢侈品百货Saks Global Enterprises深陷财务泥潭，已于2026年1月申请破产保护。

加拿大电商巨头SSENSE：蒙特利尔知名电商平台SSENSE负债约3.7亿加元，已于2025年秋天申请破产保护，目前正在“自救式重组”。

Claire’s（青少年饰品品牌）：曾经风靡全球青少年市场的时尚配饰零售商Claire’s Holdings LLC已于2025年8月第二次申请破产保护，随后推进北美业务出售。

下一波，会轮到谁？