美国房价暴涨的背后，华人买家都是谁？
2021-07-14 渥太华微生活
随着美国疫情好转，经济开始逐渐复苏，房价涨幅也创下了记录。
根据美国国家住房协会的数据，全美所有类型的房屋的中位数价格5月达到创纪录的35万美元，比2020年5月上涨了近25%；6月达到38.5万美元，比去年上涨12.7%。
房价的飙升首先是一个简单供需关系的体现，大部分的房主不愿意出售，而却有越来越多的买家持币待购。当然，还有疫情、政府政策相关干预的多种因素，
一场惨烈的竞价从一年前就开始了。
房地产步入牛市
从新冠疫情爆发以来，买房这件很多人一生中最重大的一项交易，变成了“网购”。有超过5%的买房者，甚至只是在网上看了图片和视频，就直接下了单。
无论是新房，还是二手翻新的老房子，都有无数买家参与竞价，让卖家乐开了花。
带车库与前院的独栋房，平均会有40多人参与竞价。一位新泽西的夫妇买卖将自己的三层独栋，标价39.9万美元，在各路买家不断涨价之后，最终以54.2万美元成交，直接溢价37%。但是卖了房子的房东夫妇并无法高兴，因为他们看中的房子，涨价幅度更大，而现有手头上的现金，更无法满足价格上的剪刀差。
小王听到的最夸张的一个故事，是在华盛顿的富人区Chevy Chase,一栋1911年的百年老房，卖价350万美元，成交价超过450万美元，而且是在两个星期内，买主砸了100万美元的现金，直接PK掉其他竞争者。
美国的房源紧缺
2021年美国全国的活跃挂牌房屋库存比去年下降了43.1%。这股买房热也让大部分的房子“秒罄”，平均房子从开始出售到卖出，平均只要大概一个月时间。
此外，美国大部分的公寓和联排的小户型是由像NVR，Lenner等建筑公司所建设，但是多达75%-80%的独栋房屋，是由小型私人建筑商所盖，而新冠疫情导致了各种需要盖房的原材料价格暴涨，主要包括钢筋，木材以及水泥等。
从今年5月份开始，木材的价格在一年内暴涨了300%，而平均一栋房子中木材价格的上涨，就让房价直接上涨了3.6万美元。此外，新冠疫情的居家隔离以及移民的限制，让建筑劳动力的价格也同时飙升，这些都直接加进最后的房价里。
美国前财长担心通货膨胀
美国前财政部长，经济学家劳伦斯·萨默斯（Lawrence Summers）表示，美国如今的房价如今的飙升让人感到“恐惧”（Scary）。他质疑美联储继续购买抵押贷款支持证券，作为其刺激计划的一部分是否明智。
在美国房价来到30年以来最大涨幅之后，萨默斯在彭博电视台的《华尔街周刊》节目上表示，这种收益是通货膨胀，结果就是直接推高其他物价：“房价的上涨，在大多数普通人的常识里，就是通货膨胀。”
萨默斯预测，鉴于供应短缺，房地产的价格还会继续攀升，但他表示要“非常非常小心的来对待可能通货膨胀的风险”。
作为恢复经济的一部分，美联储每个月会购买400亿美元的“抵押支持债券”以保证借贷率保持在一个较低的水平上。
美联储并不担心
与萨默斯的担忧不同的是。美联储依然表态，美国并不需要提高利率，来给已经炙手可热的房地产市场降温。
美国CNBC台的财经专家吉姆·克莱默表示：“我不认为如今的房价会重蹈金融危机的覆辙，与上次的大崩盘情况不同，如今的购房者实际上拥有良好的信誉和强大的股票投资组合。”
在2008年金融危机爆发之前，监管机构未能严格执行贷款标准，而买家在购买时也过度杠杆化，美联储随后通过多次提高联邦基金利率来为市场降温。
但这一次的贷款标准更加严格，低抵押贷款率加上大流行病期间封锁刺激了购房狂潮。加上千禧一代因为各种原因（包括2008年金融危机）而推迟购房多年，如今他们才是市场上最大的买家群体。
在克莱默看来，由于借贷利率低，库存稀少并且千禧一代买房人的需求被压抑，周期性的房地产市场将会变成一个长期增长的现象：“
美联储可以通过提高利率来给经济踩刹车，但是千禧一代多年以来一直被困在父母的地下室里，在度过金融危机的十年后，他们终于有了购买自己房屋的资金。”
还是有人买不起房
虽然美国房价飙升，但是买不起房子的美国人依然大有人在。根据2021年第一季度的数据，美国拥有房产的人口占比为65.6%，超过三分之一的人没有房产。其中，美国白人里有房的人达到74%，而西班牙裔拥有房产的人为49%；非裔美国人中，45%的人口拥有房产。
买房最大的阻碍是首付。一般情况下，在美国买房要拿出缴纳房产总价的20%作为首付才具有竞争力。但是疫情期间，政府和银行出台了各种贷款资助项目，帮助第一次买房的低收入者。
除此之外，依然需要考核贷款人的还款能力，因此非裔美国人在贷款这一环节上会受到一些隐形的歧视。
此外，大多数的年轻人都背负着上学期间的学生贷款，即使凑够了首付，同时还两份贷款也让年轻人压力山大。根据美国国家不动产协会数据，2020年的所有购房者，平均背负着3万美元的学生贷款。
抢房大潮的美国华人
作为收入最高的少数族裔之一，华人在美国的抢房大潮中，主要分为两种：投资型富豪和自住中产阶级。
小王最近听过最豪的一个故事是，开游艇的华人富豪们开辟了新的投资目的地--美国属地波多黎各。在经历了前几年的飓风吹袭和政府破产后，波多黎各的房价跌入谷底。这个时候，华人买家们趁机入场，确实是一个非常好的时机。
一位在波多黎各居住多年的华人前不久给小王发了条信息，说当地一两百万美元的豪宅已经被抢完了，现在开始抢的是三四百万美元的。
小王采访的华人房产经纪人何青，代理的房屋大多数是华盛顿附近两个最富有的郡县，费尔法克斯和蒙哥马利郡，家庭中位数年收入在11万美元左右。何青的华人客户中，70%的人是在美国生活的，大多买房会贷款。还有30%的人是买投资房。当然，偶尔也有来美国旅游一圈，顺便买个豪宅的。在美国的华人当中，付现金和贷款买房的人都有，而现金买房的成功率要大大高于贷款。
美国华人钟意投资房的一大原因在于，美国投资方的回报比例较高，一个30万美元的公寓，每个月租金能够达到2000美元。如果有几套这样的投资房，那每个月都是一笔可观的收入。
看到这里，在美国的华人读者心中最大的一个疑问可能是：我现在该不该买房？上周小王专门请教了资深房产经纪人，她的答案是：如果是刚需就买，但如果能等几个月，也可以观望一下。因为短期来看，美国的房价可能会有一个小幅下调，但是长期来看，美国房价很难回到过去的低价位区间。
现在买房的好处在于，可以利用低利率贷款；而持续观望的好处是可以等到更多的房屋回流到市场上，给自己更多的选择。
总而言之，无论在哪里，买房是一项大投资，请各位保持冷静！
来源: 王冰汝
