【加拿大买房必读】加拿大购房的最大贷款额度究竟是多少
2021-09-21 渥太华微生活
在购买房产时，一般人首先遇到的问题是根据自己的收入所能获得最大贷款额度是多少。
在过去几年中，普通人的工资并没有上涨多少，而加拿大的房价，特别是大多伦多地区、大温哥华地区、渥太华地区、蒙特利尔地区，等等这些地区的房价在过去一年时间中上涨幅度都在20%以上。
面对高涨的房价，如何获得购买房产所需要的贷款额度，常常成为购房者所面临的首要问题。
例如，在2017年，渥太华的Town House价格在40万加元左右，到今年(2021年)年初的时候，一般的Town House 的价格都上涨到60万以上。过去四年内，工薪阶层的工资并没有上涨多少，而且，在2018年1月1日开始，加拿大联邦政府规定，所有购房者申请贷款时所能获得的最大贷款额度必须通过压力测试。压力测试利率比购房者实际获得的贷款利率至少高出200个基点。例如，现在购房者所能获得贷款利率可能在2.04%，但是，压力测试利率却高达5.25%。这实际上压缩了购房者所能获得贷款的额度。
购房贷款压力测试政策实施的目的就是限制购房者获得贷款的最大额度。因此，也就出现了高涨的房价和被压缩的最大贷款额度的矛盾。
如何解决这个问题呢？做为购房者，你是否想快速进入房产市场？是否想尽快分享加拿大房价快速上涨所带来的红利呢？你是否想提高自己的借贷能力？又如何提高自己的借贷能力呢？我们看下面的案例。
例如：购房者家庭年收入8万加元，车贷月付为500加元；计划购买一套Town House, 价格为65万；年地税为4500加元；购房者的首付资金20%， 为13万加元，需要贷款额度为52万加元。
按照目前标准的房贷压力测试利率（5.25%）计算，该购房者所能获得的最大贷款额度大约为32.8万加元。这是其家庭年收入的4倍。与该购房者所需要的贷款额度52万相比，还有近20万加元的资金缺口。显然，这无法实现购买自己梦想房屋的愿望。
面对这样的情况，该购房者可能有这样几种选择；一是若继续保持购买这套房的目标，就需要增加首付资金；那么，所需要增加的首付资金来源在哪里呢？二是，放弃购买这个价位的房屋，只能买价格低的房产。例如购买40万加元左右的condo town house.
除此之外，是否还有其他解决方案呢？
作为购房者，是否还想寻求其他贷款解决方案，取决于自己对未来市场走势的判断。这里包括两方面的市场判断。
一是，对自己的家庭收入在未来几年中的增长预期的判断。例如，现在的年收入是8万加元，在未来5年内，自己的家庭收入是否会增加到14万加元吗？
二是，关于房价的走势预期的判断。购房者自己预期未来的房价是上升还是下降呢？根据过去40多年来的历史经验，加拿大的房价在1990年有小幅下降外，一直都处于上升阶段，而且房价上涨的幅度平均超过5%以上。基于目前这两种市场判断，购房者可以考虑在等待和寻求其他方案之间做出选择。如果认为在未来几年内自己的家庭年收入增长速度高于房价的上涨速度，就可以选择等待；相反，如果认为自己的家庭年收入的增长速度无法超越房价的上涨速度，最好选择寻求其他贷款解决方案，尽快进入房市。
此外，也要考虑市场利率的走势。目前，在加拿大的贷款市场中，房贷利率处于历史最低时期；未来两年内，市场利率上涨的可能性比较大。作为购房者是否需要利用目前的低利率优势呢？如果购房者想利用目前的低利率优势，也想尽快拥有自己的房产，并分享房价上涨所带来的红利；那么，就可以考虑选择其他贷款方案。
根据前面的分析，我们知道该购房者的贷款额度所受到限制，主要是因为贷款压力测试利率所导致的。如果不通过压力测试，那么，该购房者就可以获得其所需要的贷款额度。
确实是这样。在加拿大目前的贷款市场中，有些金融机构可以不采用压力测试利率来审批购房者的贷款额度，而采用合同利率（即购房者实际获得的贷款利率）来确定购房者的贷款额度；而且，贷款的分摊年限可以从现在标准的25年延长到40年。这种做法就可以使该购房者获得其所需要的贷款额度。
针对上面所提到的贷款案例，目前可以获得一种比较好的贷款方案：贷款额度：52万加元，利率：3年固定利率3.24%，分摊期：30年；每月偿付贷款：2254加元。
该贷款方案给购房者所带来的益处：1），尽快拥有自己的房产，尽快享受房产价格上涨的红利，并尽早积累自己房产（资产）价值；2），尽快住进自己所梦想的房屋，拥有属于自己的家。3），充分利用了低利率时代所带来的优惠，获得潜在的收益。
如果购房者不是购买自住房，而是想购买出租房；那么，在寻求为购买出租房寻求贷款方案方面，购房者可以有很多选择。因为在如何计算出租房的租金收入和经营成本，各个金融机构（银行）都有各自的算法；这些算法并不完全相同。有些算法，可以使购房者（投资者）获得更多的贷款额度。对于想享受房产价值增长所带来的利益增长的投资者而言，获得最大贷款额度，利用金融机构（银行）的资金杠杆，就成为寻求贷款的主要目标。购房者若想实现自己贷款额度最大化的目标，最好联系你所信赖的房贷经纪(Mortgage Broker/Agent); 他们联系（代理）各类能够提供贷款的金融机构（银行），总能找到使你满意的最大贷款方案。
（注：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。有关申请房贷事宜，请联系你所信赖的房贷专业人士。笔者作为安省持牌房贷经纪，竭诚为你提供优质服务。）
成小洲
本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！
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