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【加拿大买房必读】低利率下的房贷策略

从2008年以来，全球经济进入了五十年以来连续十年的超低利率；从2015年到2018年包括加拿大银行在内的一些国家的中央银行缓慢地提高了其隔夜利率；但是，2020年3月份新冠疫情对全球经济的冲击再次使全球主要国家的中央银行把其隔夜利率降低到了接近于零的水平。就目前加拿大的房贷市场而言，房贷利率也是自2008年以来的最低水平。如果从更长的历史时期来看，目前加拿大的贷款利率水平是自二战以来的最低历史水平。

再看看目前加拿大的房地产市场走势，除了过去5年来一直以快速上涨引人注目的大多伦多和大温哥华市场以外，大渥太华地区和蒙特利尔地区的房地产市场也进入了快速上涨的轨道。在刚刚过去的4月份，渥太华的房价比去年同期上涨42%。这是渥太华房地产市中上涨势头的最高水平。就目前的疫情在全球的蔓延和控制情况来看，全球经济的快速恢复最早也可能要到明年春天。可是，因为低利率所导致的主要食品、国际大宗商品和能源价格已经快速上涨；尽管关于食品和能源产品的支出是普通消费者的主要支出部分，但是，关于这两项商品价格的观测统计并不在西方国家中央银行所观测的核心通货膨胀指标之内。也就是说，这两项主要商品价格的上涨并不会导致中央银行启动提高隔夜利率的的机制。所以，中央银行的低利率政策至少还要维持两年左右。

现在面临的经济环境主要有下列几个特点：一是持续快速上涨的房价，二是持续的低利率水平，三是，主要生活品价格的快速上涨，四是，维持以后的退休生活成本持续增长，五是，疫情后的社会阶层贫富分化将扩大。在这样的环境下，如果你已经拥有住房资产，或者你有能力对你现有的住房资产在金融投资方面做一些调整，那么，你将如何为提高自己所拥有的资产快速增值做一些考虑呢？

我们知道，金融的核心是从别人借到钱；借款人所能借到的款项，既是其债务，也是其增加投资收益率的杠杆。其区别就在于借款人是站在何种角度来认识贷款。作为一位聪明的投资者，时刻在巧妙地利用杠杆来提高自己的投资收益率，提高自己的所拥有资产的价值。

如果你想投资具有潜在增长价值的房产，而缺乏首付资金，但是，又不想错过投资的时机；那么，可以考虑有两种途径获得首付资金。一是从直系亲属获得财务资助(Gift Fund)；二是从现有已经获得价值增长的房产中再贷出资金来。

在此，本文主要集中讨论关于获得再贷款资金的几种方式。

一，按照HELOC 的方式借出为投资的首付资金

HELOC 的英文全称为Home Equity Line of Credit。HELOC是一种以房产为抵押的信用额度。从使用信用额度的角度来讲，HELOC 与一般的信用卡(Visa card, Master Card)相同。即银行给持有人一个信用额度。持有人根据自己的需要可以随时提取资金；持有人可以根据自己的财务能力来确定每月支付（偿还）所借取的资金程度，即选择偿还利息或者偿还利息和本金之和。我们知道使用普通的信用卡时，银行一般要求持有人每月最低偿还额，例如为$10 （各个银行之间有区别）；对于未偿还的余额，银行一般要收取利息。一般地，银行关于信用卡余额所收取的最低利率为19.99%。

申请HELOC 时，借款人可以在其所持有房产的现有房贷基础上再申请一种HELOC，也可以在最初申请房贷的时候选择申请一种把普通房贷和HELOC 混合在一起的房贷产品(这种房贷一般用英文被称为Collateral Mortgage)。

若采用前者的方式申请，HELOC 的持有人实际上获得了一种以房产为抵押的固定信用额度。持有人可以根据自己的需要来提取资金。比如，如果信用额度持有人已经看好一套具有潜在增加价值的房产，并准备购买这套房产；那么就可以从现有的HELOC额度中提取资金作为首付，并以此来申请购房贷款。

若采用后者的方式，即房主在最初申请房贷的时候就获得了一种普通房贷和HELOC 结合在一起的房贷产品(Collateral Mortgage)。这种房贷产品是一种readvanceable mortgage。这种房贷产品的主要特点是现有普通房贷的余额会随着房主逐渐偿还房贷而降低，同时，房主所持有的HELOC 的额度会逐渐增加。房主可以根据自己的投资需要从HELOC的现有额度中提取资金作为购买另外投资房产的首付资金。

一般地，银行关于HELOC所收取的利率为Prime + 0.50%；但是，各个银行的利率都不完全相同；有些银行可以把利率提高到Prime + 1% 以上。利率的差别与银行的大小或者与银行是否著名无关，而与银行获得资金的成本有关。有不少小银行（信托公司）因为经营成本低而收取的利率会更低。

那么，针对某一套房产，房主所能获得HELOC的额度是多少呢？根据目前加拿大联邦政府的规定，对于某套房产，房主所能获得HELOC的最大额度由下列两个基本原则确定，并最后选择其中一个最低值作为房主所能获得HELOC的最大额度。原则一：HELOC的最大额度为该房产现值的65%；原则二：若该房产还拥有房贷，那么，HELOC 的最大额度加上现有房贷余额不能超过该房产现值的80%。在这两项原则的基础上，选择其中一个最低值为房主能从该房产所获得HELOC的最大额度。

二，以Refinance 的方式来获取资金

房产市场价格的快速上涨使得房主的账面资产价值快速增值。如何把已经增值的部分变现并转换为新的投资杠杆呢？对现有的房产做再贷款(Refinance) 就成为一种有效的方式。

再贷款是以现有房产目前的市值为基础从银行（金融机构）重新申请贷款。理论上，通过再贷款所能获得的最大贷款额度为现有房产市值的80%。如果现有房产还有房贷，那么，房主所能获得的额外资金为重新获得的最大贷款额度减去现有的房贷余额。例如，现有的房产市值为$600,000，现有的房贷月为$250,000，再贷款的最大额度为$480,000  (=$600,000 * 80%)，那么，房主通过再贷款所能获得额外资金为$230,000 (=$480,000 - $250,000)。房主可以用所获得的这笔变现资金做为首付资金来购买新的投资房产。通过这种投资调整，房主可以享受未来房产持续增值的收益。

从长期来看，加拿大的房地产市场一直处于上升的态势；从价格的平均上涨趋势来看，房产价格年上涨幅度在4%以上。如果投资者看好房地产市场的走势，那么，通过从现有房产中做再贷款的方式扩大投资房产市场是一种值得考虑的投资方式。

对于投资者来说，从现有房产所能获得最大贷款额度，以及通过再贷款后能通过贷款购买多大的投资房产；一方面不仅取决于投资者的收入，另一方面，更重要地也取决于从哪家金融机构（银行）申请贷款。因为关于如何计算投资出租房的租金收入和经营成本，各个金融机构（银行）之间存在很大的差别。房贷专业人士(Mortgage Broker/Agent)在这方面可以为投资者提供最有效的专业帮助。

如果投资者已经拥有一套自住房和至少一套出租房，在选择做再贷款的时候，可以从现有的自住房做再贷款，也可以从现有的出租房做再贷款；那么，究竟选择哪种方式比较好呢？笔者个人认为，如果从能够获得的最大贷款额度方面来考虑，选择从出租房做再贷款是一种比较好的方式。

三，退休人士的再贷款投资策略

我们知道，在加拿大申请任何贷款一般都需要申请人申报自己的收入状况。申请人的收入状况往往成为申请贷款的一个必备条件。而对于退休人士来说，所谓的收入主要为养老金，或者也包括一些投资收入。如果退休人士想从自己的自住房的净值中通过做再贷款的方式拿出一些现金来投资金融资产，或者资助自己的下一代来购买房产；那么，如何实现这种再贷款的目标呢？

在加拿大，有个别银行专门设计出了针对退休人士从自住房中通过再贷款的方式获得资金的一种房贷产品。申请这种房贷产品并不需要申请人提交任何收入证明，房主最多可以获得该房产现值55%的贷款资金。房主可以一次性获得自己所需要的资金，也可以根据自己的需要按月获得贷款资金。若选择按月获得贷款资金，这笔资金就相当于房主的一种按月的现金收入。与一般的房贷产品在还款方面的主要差别是，获得这种房贷产品以后，房主可以偿还利息，也可以暂时不偿还利息，一直到最后出售该房产时再偿还所有的贷款本金和利息。

申请这种具有再贷款性质的房贷产品有这样几个基本要求：申请人必须是55岁以上，而且必须是加拿大公民，所抵押再贷款的房产必须是申请人的自住房。获得这种贷款的最大额度与申请人的年龄和房产所在的城市位置有关；而且，所能获得最大贷款额度为房产现值的55%。

银行设计这种房贷产品的初衷是为了帮助拥有自住房的退休人士增加退休收入，并改善和丰富退休生活；但是，对于那些想通过做再贷款的方式来提高投资收益或者帮助自己的下一代购房的退休人士来说，这种房贷产品也是一种不错的选择。

投资既是一种投资者置换自己所持有资产构成的过程，也是一种调整投资者的资产和债务结构的过程。高效调整资产和债务结构可以给投资者增加未来的投资收益。如何实现高效率地调整资产和债务结构，一般需要咨询专业投资人士。通过做再贷款并增加投资是投资者调整其资产结构的一种方式。如何获得再贷款？需要多少金额的再贷款额度（资金）？要购买的投资房的价格范围对可能获得贷款额度的影响有多大呢？若想要获得关于这些问题的答案，最好咨询有关专业人士。

（注：本文不作为任何经济决策的依据，仅作为一般知识性的介绍。在加拿大的房贷市场中，能够提供房贷产品的金融机构很多，金融产品也十分丰富。要想获得满足自己生活方式和投资理念的最佳房贷产品，请联系您所信赖的房贷专业人士。笔者作为持牌房贷经纪，竭诚为你寻找最佳房贷产品。获得理想的房贷产品，不仅能够节省融资成本费用，有时候还可以提高投资收益。）

成小洲

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

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