在加拿大最常见的三大类房屋贷款

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房贷，房贷，投资加杠杆。

在加拿大，对于很多购房者来说，从各类金融机构获得贷款来购买自己所中意的房产是一种常见的事情。

购房者作为借款人把自己所中意的房产抵押给银行（金融机构）并获得自己所需要的贷款金额；金融机构（例如，银行）作为放贷者，也是以该房产作为抵押品为基本条件把资金借给购房者，以帮助购房者完成购房交易。

银行（或其他金融机构）愿意给购房者提供贷款，不仅要审核所抵押房产的价值和可以出售并变现时间和价值程度；同时，也要审核借款人的还款能力和还款意愿。

银行（金融机构）愿意把资金借给购房者（借款人），目的是想从该房贷中获得投资收益。也就是，希望按时和按量获得借款人的回报。这就要求银行在发放贷款前审核借款人的还款能力和还款意愿。借款人的还款能力表现为借款人的现在收益状况和未来所期望的收益状况（如购买出租房）。借款人的还款意愿在加拿大表现为借款人的信用记录和信用分数。

对于提供房贷的金融机构（银行）来说，发放这种贷款所面临的风险主要为：1）借款人未来无财务能力偿还贷款；2）借款人未来不愿意按时按量偿还贷款；3）所抵押的房产无法很快变现，或者即使被变现也不能补偿所放的贷款金额。这三种情形都会给发放贷款的金融机构（银行）造成投资损失。因此，在发放各类房屋贷款时，银行必须在仔细审核申请人的资格和所抵押房产的价值和可再次出售的程度的基础上，控制房屋贷款的风险。也由于发放房屋贷款的金融机构（银行）所面临的客户的财务状况、信用状况各异，所需要抵押的房产的位置、类型等各异；所以，这些能够提供房屋贷款的金融机构（银行）也才设计出了能够满足购房者各种需求的房屋贷款产品。

在加拿大的金融市场中，房屋贷款产品的类别十分丰富；但是，如果按照房屋贷款产品所面临的风险高低程度来分类，一般地，可以把房屋贷款产品分为以下几大类：优质类贷款（Prime A）,接近优质类的贷款（ Near prime A）, 次级贷款（B side）, 私人借贷类贷款（Private Lending）。

            1，优质类房贷（Prime A）

优质类房屋贷款(Prime A)是在加拿大金融市场中最常见的一种房贷产品。大多数购房者在申请贷款时基本上都获得了优质类的房屋贷款。一般地，申请优质类房贷（Prime A）需要满足下列基本条件：1)，在加拿大有稳定的收入，或者说有可以被第三方的文件材料所支持的收入水平。2)，最低信用分数为650分。3），所申请的贷款额度必须通过压力测试水平；债务率水平限制在政府规定的范围内；如，总债务率：GDS/TDS: 39%/44% (如果信用分数为 680+);  或者 GDS/TDS:  35%/42% (如果信用分数为 650+)。

在该类贷款中，购买自住房的最低首付比例为5%；购买出租房的最低首付比例为20%。贷款的分摊期一般为25年，有些可以为30年。但是，审批贷款额度都是以25年分摊期为最高期限。当申请购买自住房的优质类贷款时，若首付比例高于5%而低于20%，根据加拿大联邦政府的规定，贷款申请人需要购买贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。贷款违约保险金的最高保费率为贷款额度的4%。

在加拿大有很多金融机构可以提供这类房屋贷款。一般地，提供这类房贷的金融机构包括各类大小银行(Bank)、有些金融信托公司（Trust Company）、有些保险公司（ Insurance Company）和信用社（Credit Union）。

谈到房屋贷款，人们常常首先会提到贷款利率。因此，贷款利率也是每位申请房屋贷款的购房者最关心的事情。利率既是房贷产品的价格；也是房贷产品所代表的风险程度高低的一种反映。按照贷款风险高低程度来看，对于提供房屋贷款的金融机构来说，这类优质类贷款的风险较低；因此，贷款申请人可以获得最低的房贷利率。

怎样可以申请到优质类的房屋贷款产品呢？一般地，申请优质类房贷（Prime A）的有下列两个主要渠道：1），贷款申请人可以直接联系Mortgage Brokers/Agents；2）也可以联系有关银行的房贷专业人士。 

                2，接近优质类的房贷(Near Prime A)

在优质房屋贷款以外，还有一大类房贷产品是另类房贷产品；英文为Alt A Mortgage。在这个类别中，也可以被进一步细分为接近优质类的房贷（Near Prime A Mortgage）和完全的次级房贷产品（  B side Mortgage）。对提供房贷的金融机构来说，B类贷款的风险要高于接近A类的风险。因此，B类贷款的审批标准要比接近A类贷款相对宽松一些。

一般地，申请接近优质类的房贷产品需要满足下列基本条件：1）在加拿大有稳定的工作收入；2）有良好的信用分数，（最低为650， 有些要求最低为680+， 或者 700 +）； 3）债务水平可以高于39%/44%；如可以达到GDS/TDS: 42%/47%;  有个别银行还规定，如果申请人满足特定的条件，总债务率水平可以超过47%的水平。

对于申请贷款的购房者来说，一般地，申请该类贷款的最低首付比例为20%。 此外，这类房贷产品的分摊期可以延长为30年；而且审批贷款额度也可以按照30年分摊期的标准计算。这样，在同样的收入水平条件下，贷款申请人通过获得接近优质类的房贷产品可以比优质类的房贷产品获得更多的贷款额度（金额）；能够满足购房者购买大房产（豪宅），或者购买多套房产的需求。

在加拿大并不是所有的金融机构可以提供这类房贷产品。只有个别银行（ bank）, 有些金融信托公司（trust company）和有些信用社（credit union）可以提供这类房贷产品。

如何申请这类房贷产品呢？贷款申请人可以直接联系Mortgage Broker/Agent, 也可以直接联系有关银行的贷款专业人士。

                3，B 类贷款

不能满足prime A 的任何一项贷款条件的贷款，可能都被归为B Side mortgage。例如，如果申请人虽然在加拿大有稳定的工作收入，但是，若信用分数低于620分，一般很难申请到A类贷款；大多数只能申请B 类贷款；或者申请人的信用记录少于2年，或者完全没有信用记录 （新移民除外）；这也将被归为B 类贷款。

同样，如果申请人虽然有良好的信用分数和记录，也有稳定的工作收入（或者说能够提供被第三方的文件所证明的收入水平）；但是，申请人想购买更大的房子，所申请的贷款额度无法通过压力测试；或者说，在现有压力测试利率的要求下，申请人无法获得其所需要的贷款额度；即在所需要的贷款额度水平下，申请人的债务率水平超过了压力测试利率所规定的水平。这时，若想获得其所需要的贷款额度，只能求助于B类贷款。提供B类贷款的金融机构可以放松申请人的债务率水平。例如，有些B类的银行可以把债务率提高到GDS/TDS: 48%/48%;  有些可以提高为GDS/TDS: 45%/50%；有些甚至可以采用弹性的债务率水平来给购房者提供贷款。

还有一类贷款申请人士，虽然有足够的收入，但是又无法用提供合法的文件材料来证明其收入来源。这部分贷款申请人士主要是在加拿大从事自雇类的生意所有者。对于这部分人士来说，B类贷款就成为其一种比较好的选择。

切记，在加拿大，申请B类贷款的一个最基本条件是购房者的最低首付比例为20%；此外，对于贷款申请人来说，B类房屋贷款的分摊期可以延伸为30年；而且审批贷款额度的标准可以以分摊期30年来计算。这样，贷款申请人可以获得更多的房屋贷款金额；同时，在同样的贷款额度下，延长分摊期可以降低贷款申请人每月还款的压力。

哪些金融机构可以提供B类贷款呢？在加拿大，并不是所有的金融机构可以提供B类房贷产品；而只有部分银行(Bank)和有些金融信托投资公司(Trust Company)可以提供B类房贷产品。而且，这些金融机构对其所提供的B类房贷产品都有非常具体的要求。   

此外，对于申请B类房贷产品的购房者来说，申请B类房贷产品时，一般都要给金融机构缴纳贷款手续费（Lending fee)。一般地，金融机构需要收取贷款额度1% 的手续费。此外，作为代理B类贷款的Mortgage Broker 也可能根据具体的案例收取一定的手续费 。

获得B类房产产品可以帮助购房者顺利完成购房交易；在房屋价格持续上涨的今天，获得B类贷款产品可以使购房者及时分享房价上涨所带来的价值增长红利的机会。若想尽快抓住这样的机会，贷款申请人可以直接联系有关Mortgage Brokers/Agents或者有关银行的贷款专业人士获得B类房贷产品。

            4，私人贷款（Private lending）

谈到“私人贷款”，很多人马上联系到“个人（私人）贷款”；进一步又联想到“高利贷”；再进一步就联想到“这种高利贷可能暗含什么 坑”。这时，立刻在自己的内心深处拉响了心理警报：“千万别碰这种高利贷！”

那么，究竟什么是“私人贷款(Private Lending)呢”？

Private Lending，中文翻译为私人贷款；但是，提供这类贷款的金融机构是受到加拿大政府管理的金融公司；准确地说就是Mortgage Investment Corporation， 或者简称：MIC。  对于提供房屋贷款的金融机构来说，这类贷款属于风险级别较高的贷款。这类贷款一般是短期的贷款，如贷款合同期限有6个月，12个月和24个月，有个别的也可以提供3年。

一般来说，发放这类贷款的金融机构对购房贷款申请人的一个最基本要求是最低首付为20%；但是，有个别贷款提供者可以把最低首付比例降低为15%。有些也要求最低首付比例为35%。在加拿大可以提供私人房贷的机构比较多；每家金融机构所针对的贷款市场也有差别；这种差别可能表现为或是地域、或是贷款申请人的信用和收入的差别，或者是房产的特征和所处的位置差别；所以，对申请这类贷款的最低首付比例和信用分数、收入水平或者债务率要求也完全不同。

例如，如果购房者在加拿大没有收入，也没有信用记录，或者购房者即使有信用记录但是信用分数低于600分，无法获得A类甚至B类房贷时；那么，若想在加拿大购房，在目前的情况下，Private Lending 是其最好的选择。

同样，如果贷款申请人的信用分数低于600分，也缺乏稳定的工作收入；或者无法提供可以证明收入来源的文件材料；或者，虽然信用分数和信用记录很好；但是，申请贷款的额度超过了B类贷款的债务率水平要求；那么，Private lending 也是一种非常好的选择。

由于私人类贷款是在房屋贷款中风险较高的一种贷款，所以，提供这类贷款的金融机构所收取的贷款利率就比优质类贷款和次级类贷款的利率高一些。

此外，提供这类贷款的金融机构还要从贷款申请人收取申请手续费。最低费用一般为1%，也可能在2%左右，有个别金融机构所收取的贷款费用在2.75%。这些贷款机构所收取的费用都是按照每个申请案件的难易程度和风险程度来收取的。

有些private lenders 所提供的产品利率水平也与lending fee 相关。利率水平低，也可能要收取高手续费；利率水平高，也许所收取的费用就会低一些。

当购房者无法获得A类和B类的房屋贷款，却急于完成购房交易，避免无法按时交房所带来的其他损失；这时，申请私人贷款就成为一种比较好的选择。那么，如何申请私人贷款呢？在加拿大，提供Private Lending 的金融机构一般不直接对客户，而只通过Mortgage Broker/Agent联系贷款申请人；所以，若想申请私人贷款，贷款申请人只能联系Mortgage Broker/Agent了解有关产品，并申请这类贷款。             

            5，结语

在加拿大，能够提供房屋贷款产品的金融机构（包括银行、信用社、金融信托公司（Trust Company）)很多；同时，因为申请贷款的购房者的财务收入状况差别也很大，提供房贷产品的这些金融机构也因此设计出了适合贷款申请人各种情况的金融产品；这不仅帮助贷款申请人获得贷款，完成购买交易，而且也希望能够帮助购房者以最小的成本获得最优的房屋贷款产品。那么，究竟什么是最好的房贷产品呢？是具有最低利率房贷产品吗？是具有最大贷款额度的房贷产品吗？是具有最少月偿还金额房贷产品吗？是具有最优惠提前还款条件的吗？是具有最少的罚金的吗？面对这些问题，您是如何思考呢？您的答案是什么呢？A类贷款、B类贷款，甚至私人贷款，是您购房时寻求贷款的最优选择吗？您觉得您当时所选择的房贷产品是最优房贷产品吗？

（注：本文不作为任何投资和经济决策的依据，仅作为一般的知识性介绍。想获得最优房贷产品，请联系您所信赖的Mortgage Broker/Agent,  或者有关房贷专业人士。不过，笔者竭诚为您寻找最优房贷产品。）

本文为渥太华资深房屋贷款经纪成小洲撰稿，版权所有，转载请注明出处！

成小洲为安省持牌房屋贷款经纪，为当地华人社区客户寻求最佳房屋贷款方案！

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