Credit Union 信用社：使你的房贷产品更精彩
2020-04-05 渥太华微生活
对于许多购房者或者拥有房产的人来说，寻求比较满意的房屋贷款并不是一件轻松的事情；而对那些并不熟悉加拿大金融行业或者房贷行业的人来说，在获得一种房屋贷款产品后，很难确认自己所获得房贷产品就是适合自己的最佳产品。
如果有人建议购房者可以咨询各类Credit Union （信用社），看看是否能够从这些金融机构获得比较满意的房贷产品时；那么，这些不熟悉加拿大金融行业的人士首先就会问：“这些信用社(Credit Union)的房贷产品可靠吗？对于申请贷款者来说，有什么额外的风险吗？”。房贷寻求者心中有这些疑问都很自然；这是保护自己经济利益的一种本能反应，无可厚非。
那么，在加拿大经营金融业务，或者具体说经营房贷业务的各类Credit Union （信用社）有何优点或差别呢？在提供房贷产品方面，这些信用社又有何优势或者特点呢？
1、Credit Union （信用社）所提供的房贷产品的利率一般要低于其他金融机构（或银行）同类产品的利率
这种低利率主要是由Credit Union的经营性质所决定的。
从经营性质来看，Credit Union 属于非营利性的经营机构，其经营目标主要是服务于其会员；其管理层人员也主要来源于其会员。如果你通过购买其会员费加入Credit Union后，你也可能成为其高级管理人员。
而与Credit Union的经营目标完全不同，其他金融机构（或者银行）都属于营利性的金融机构；其经营目标就是为其投资者获得更大的利润。银行的高级管理层人员一般都拥有高额的薪酬收入；这种薪酬水平是其他非金融行业的高级管理层人员所望尘莫及的。
2、从Credit Union可以获得更多的贷款额度
根据加拿大联邦政府的规定，从2018年1月1日开始，所有申请房贷的人士所能够获得最大贷款额度必须通过压力测试。压力测试利率是加拿大银行(Bank of Canada)所公布的房贷5年固定利率或者贷款申请人所获得合同利率+ 2%。一般地，银行会选择其中二者利率值最高者作为压力测试利率。例如，目前（2020年3月底），加拿大银行公布的房贷5年固定利率为5.04%。如果贷款申请人可能获得5年固定利率为2.79%，那么，压力测试利率将为5.04%；因为5.04% > (2.79% +2%)。如果贷款申请人获得5年固定利率为3.14%，那么，压力测试利率将为5.14% ；因为5.14% >（3.14% + 2%）> 5.04%. 贷款申请人所能获得最大房贷额度完全由这种压力测试利率所决定。这种压力测试的政策规定就使一些虽然有稳定的收入，但因为无法通过压力测试而不能购买更大的房子，或者做refinance。
但是，Credit Union就为这部分购房者提供了一种合适的房贷产品，使这部分购房者园了自己的购房梦或者融资梦。从政策执行方面来看，Credit Union属于当地省政府所管辖，而不受联邦政府的政策规定限制。在执行压力测试政策时，可以按照加拿大联邦政府的规定办理，也可以不遵循加拿大联邦政府的压力测试规定，而采取按照合同利率的标准进行压力测试。也就是说，Credit Union按照贷款申请人所获得合同利率来进行风险压力测试。这样，可以提高贷款申请人的贷款额度。
3、使借款人拥有20%提前还款优惠条件
在加拿大的房贷产业中，银行一般都会给借款人提供优惠的提前还款条件。一般的来说，银行（或其他金融机构）给借款人所提供的提前还款条件包括两项内容；一是每年可以偿还该贷款本金的一定比例；该比例一般从10%到20% 不等；就是同一家银行，因为不同的房贷产品，借款人所获得提前还款比例也会不同；这个比例可能是10%，15% 或20%。二是借款人每年可以在现有的每月（双周/或者周）偿还贷款基础上增加一定的比例。该比例一般也因产品的不同而有所差别；该比例也是从10%到20%而不等。
但是，Credit Union（信用社）一般都为借款人提供最高级别的提前还款比例，即为20% +20%。
4、Credit Union 所提供的房贷产品一般属于Prime A （优质房贷产品）
熟悉加拿大房贷产业的人士都明白。从风险级别的大类上来分，加拿大的房贷产品可以被三类：Prime A Mortgage（优质房贷产品）, B side mortgage（次级房贷产品）, and Private side mortgage。
从上面我们可以看出，Credit Union 所提供的申请房贷产品条件要比其他金融机构（银行）宽松；但是，Credit Union 所提供的房贷产品一般仍然属于Prime A 类；对借款人的信用分数最低要求为620分，而有些Credit Union对申请人的信用分数最低要求为600分。
5、Credit Union 为自住房和出租房都提供贷款服务
从金融风险方面来看，给自住房提供的房贷产品的风险要低于给出租房提供的房贷产品；因为Credit Union 主要为其会员服务，并希望严格控制金融投资风险，所以，她所提供的房贷产品主要集中于各类自住房类。有个别Credit Union也为购买出租房提供贷款产品。关于这些细节差别，请联系专业贷款经纪(Mortgage Broker/Agent).
6、通过申请Credit Union的房贷产品来拥有其会员资格，可以分享Credit Union 的利润增长
Credit Union的金融服务宗旨是为其会员服务。通过成为Credit Union的会员身份，可以分享Credit Union的经济活动收益和利润；这是从其他金融机构（包括银行）所不可能享用的优惠条款。
7、在安省范围内经营的Credit Union只为工作和生活在安省内的居民提供房贷产品
申请安省内的Credit Union的房贷产品，必须是生活或工作在安省内的加拿大永久居民或加拿大公民。申请Credit Union的房贷产品的渠道可以通过Mortgage Broker/Agent完成。
8、Child Tax Credit 可以被计入家庭总收入中
Child Tax Credit，我们华人俗称为“牛奶金”。如果贷款申请人有13岁以下的孩子，并从政府获得为孩子补贴的“牛奶金”，那么，从Credit Union申请房贷时可以把这部分收入加到总的家庭收入中；从此，可以获得更多的房贷额度。这种计算家庭总收入的算法使Credit Union在审批房贷额度方面有别于不少金融机构（或者银行）。对于那些家里有小孩并且是购买自住房的贷款申请者来说，把“牛奶金”算作家庭总收入的一部分能够帮助申请更多的房贷。
9、安省内著名的Credit Unions
在安省内部有好多家Credit Union为其会员提供包括房贷产品在内的各种金融服务。在此，我仅简单介绍Meridian CU, DUCA, Alterna Savings/Bank, First Ontario 这几家。
1) Meridian CU 是加拿大第三大Credit Union, 也是安省最大的Credit Union；她 是于2005年在合并Niagara CU和 HEPCOE CU两大信用社的基础上成立的。Niagara Credit Union 成立于1945年，被合并前是安省最大的Credit Union。HEPCOE 成立于1942年，被合并前是安省第三大Credit Union。这次合并，可以说是安省Credit Union 行业内的一次强强联合。目前，Meridian 所拥有的会员为36万人，所管理的资产为239亿加元。此外，Meridian 又新推出了完全依赖网络的数字银行：Motusbank.
2) Alterna Savings/Bank，总部位于渥太华，成立于1908年，可谓是一家百年老店。她是安省第二大信用社(Credit Union)；所服务会员为16万人；所管理资产为80亿加元。
3) DUCA Credit Union，最初成立于1954年，由当时来自于荷兰的移民发起成立。目前拥有会员将近6万人；所管理资产为22亿加元；为安省内所有居民提供房屋贷款产品。
4) First Ontario Credit Union，成立于1939年，目前拥有会员12.6万人；为其会员提供各类房屋贷款产品。
由此我们可以看出，这些Credit Union都是一些比较可靠的金融服务机构；在安省经营金融服务，包括为其会员提供房屋贷款产品；这些信用社都要受到省政府有关部门的严格管理。关于这些Credit Union所提供的房屋贷款的详细信息请联系Mortgage Broker/Agent。这些专业人士可以为你详细介绍有关产品，并选择适合你财务金融状况的最佳房贷产品。
（注：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何投资和经济决策的依据。有关金融投资和房贷服务，请联系你所信赖的专业人士。）
成小洲 2020年3月31日
渥太华贷款经纪成小洲
经济学博士、硕士，经济管理硕士，安省持牌房屋贷款经纪
#M17000687, TMG the Mortgage Group, #10315
资深经济金融分析专家，长期关注利率市场、外汇市场、房产市场和宏观经济周期分析；
为渥太华华人社区的客户寻求最佳房屋贷款方案。
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