【加拿大买房必读】加拿大房贷中的 Collateral Mortgage 与 Standard Mortgage
2024-06-01 渥太华微生活
加拿大的购房贷款产品可以被分为很多种类。例如：
按是否购买贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)可以分为Insured Mortgage, Conventional Mortgage, 或者Insurable Mortgage, Uninsurable Mortgage。
若按贷款产品的风险程度高低还可以分为优质贷款产品(Prime A mortgage)，次优质(级)贷款产品(Near Prime A, or B side mortgage)， 以及私人类贷款(Private mortgage)。
也可以按照被抵押房产的类别分为住宅类贷款(residential mortgage)和商业类贷款(commercial mortgage)；等等。
本文介绍按照另一种分类方法所得出的房贷产品，即按照贷款所登记注册的方式来分类所获得贷款产品类别。
在加拿大目前的房贷产品中，按照贷款产品所登记注册的方式可以被分为Collateral Mortgage 和Standard Mortgage。
我们知道，一般地，一种房贷产品所包含的基本要素为贷款金额、合同期限(term)、贷款分摊期(Amortization Period)、贷款利率、贷款条件类型(封闭式贷款或者开放型贷款，Closed or Open Mortgage)和还款频次与金额，及等等一系列其他详细的贷款条件。
在房屋买卖交易最后环节，关于房贷登记过程中就出现了两种方式。一种是在贷款抵押登记(mortgage charge registration)时，按照借款人所获得的房贷详细条件登记(register the charge)。这就是标准房贷(Standard Mortgage)。另一种是在房贷抵押登记(Mortgage Charge Registration)时，所登记的贷款金额可能是房价的100%，或者有个别银行登记贷款金额为房价的125%；此时，借款人实际所获得的贷款金额并未在这种贷款抵押登记中体现，却以另一份单独的贷款合同所体现。这种贷款抵押登记(mortgage charge registration)方式所表现的房贷产品为Collateral Mortgage。
例如，某购房者购买一栋价格为$600,000的房产，贷款金额为$480,000，贷款利率为5%，分摊期为25年，每月偿还贷款金额$2,806。 在贷款抵押登记(Charge Registration)时，若属于标准贷款(Standard Mortgage )，以上这些贷款详细信息都包括在该贷款抵押登记文件中。若属于Collateral Mortgage，在贷款抵押登记(Charge Registration)时，以上这些贷款详细信息并不会体现在抵押登记文件中，而以单独的贷款合同文件所体现；关于所登记的抵押贷款金额，大多数银行的Collateral Mortgage都会以100%的房价来登记，而个别银行可能以房价的125%来登记。在这个例子中，若属于Collateral Mortgage，所登记的房贷抵押金额可能就为$600,000，或者为$750,000。
对于借款人(购房者)来说，这两种贷款产品的优缺点主要体现在以下三个方面：转贷款的方便性，未来增加借款金额的方便性，和最后的贷款解除(Discharge)方面。
增加借款金额的方便性
Collateral Mortgage 是一种把普通贷款与HELOC (Home Equity Line of Credit)结合在一起的贷款产品，也被称为Re-advanceable mortgage。因为银行以房价的100%（或者125%）的金额来注册登记房贷，这实际就为借款人未来需要增加借款金额预留了贷款空间。在购房者（借款人）购买房屋以后，若需要一笔资金，无论是用做支付房屋的装修，或用做投资其他房产的首付资金，或者用来支付孩子上大学的学费，房主就可以直接利用Collateral Mortgage所提供的贷款额度，而无需重新申请。这就为房主节约了重新申请贷款的各种费用。
但若当初房主购房时所申请的贷款为标准贷款(Standard Mortgage)，这时，若需要额外的资金，就必须向银行重新申请贷款。要么采取再贷款(Refinance)的方式申请，要么在现有的贷款上增加二级贷款(Second Mortgage)，要么申请一个HELOC。总之，在需要额外的资金时，房主不仅要重新申请贷款，而且房主也要支付与申请贷款的有关各项费用，如房产评估费用，申请费用和律师费用，等等。
从此也就看出了，Collateral Mortgage对于未来可能需要额外资金的房主（借款人）提供了很多便利，也节省了不少费用。
转贷的方便性
一般地，贷款合同到期以后借款人可以与现有的银行续签一个新的贷款合同，也可以把现有贷款转到其他银行或其他非银行金融机构。如果当初的贷款是一种标准贷款(standard mortgage)，贷款到期以后就很容易转到其他银行；但是，若贷款属于Collateral Mortgage，要转到其他银行就不是那么容易。首先，并不是所有的银行或者非银行金融机构都接受Collateral Mortgage的转换。其次，在转换这种贷款产品时，首先要解除这种贷款，即Discharge mortgage。 这就需要借款人支付一笔贷款解除费用(Discharge fee)。
我们知道，在贷款快要到期时，房主（借款人）都会在市场上寻找更低利率的贷款。若贷款属于标准的贷款(Standard Mortgage)，借款人就可以利用市场中低利率的优势，把贷款轻松地转到其他银行；但是，若是Collateral Mortgage，转贷就不那么方便了。
贷款解除
若持有的贷款产品为Standard Mortgage，当借款人（房主）偿还完所有的贷款时，银行会自动给借款人(房主)一份关于解除贷款(Mortgage Discharge)的文件，标明以该房产所抵押的贷款全部偿还。英文称为Mortgage free。
但是，当持有Collateral Mortgage时，即便房主偿还完了所有的贷款，包括HELOC在内，若房主（借款人）不向银行提出解除贷款的要求，银行并不会自动给房主发出一份解除贷款的文件。该房产仍然拥有以其100%房价抵押登记的贷款。
在如今加拿大的房贷市场中，加拿大的5大银行和其他一些小银行都提供这种Collateral Mortgage。如前所述，Collateral Mortgage 实际上是把普通房贷(mortgage)和HELOC结合在一起的贷款产品。对于想继续投资于房地产市场的人士来说，这种贷款产品会在资金使用灵活度方面提供较大帮助。但是，对于那些无法有效管理贷款资金使用的人士来说，也许这种产品并不适合。
本文仅为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。如何选择适合自己的最佳房贷产品，最好联系自己所信赖的房贷专业人士。笔者为安省持牌房屋贷款经纪，竭诚为各位服务。
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成小洲，安省持牌房屋贷款经纪
Joe Cheng, Mortgage Agent L2, TMG The Mortgage Group #10315
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